近年来，二手房市场中将已办理签约备案登记并交付，但尚未取得房屋分户权属转移登记证明的房屋出售的模式逐渐兴起。该模式买卖双方通过签订《房屋买卖合同》以及签订《预约合同》后公证来保障双方的权益，通常合同中会约定买受人支付部分购房款后出卖方交付房屋，并在取得房屋权属登记后的一定期限内办理过户。该模式中的买受人了解并愿意承担一定时期内出卖人无法为自己办理分户权属证书的风险以及其他可能的不确定风险，例如过户前房屋作为出卖人的财产被查封、开发商解除与出卖人的之间的商品房预售合同等等。但出卖人能否因为长期未能取得房屋分户权属登记导致未办理产权过户，从而要求判决解除合同呢？新都法院近期审理的一件案件可以作为参考。

2013年8月，周某与某房地产有限公司签订《商品房预售合同》购买位于新都的一处商品房，约定购买该公司建设的商品房一套，且房屋交付后一年内即可办理房屋所有权证。2015年5月，周某领受该房屋，并于当月与韩某签订《预约合同》并办理公证，约定韩某以33万元价格购得该房屋，同时韩某支付总金额40%的首付款后，周某向其交付房屋，后待周某取得房屋产权证、签订正式合同、办理过户手续后韩某支付余款。合同签订后，韩某向周某支付了首付款，周某也将清水状态的房屋交付韩某，韩某装修房屋并入住。但直至2019年，案涉房屋所在的楼栋都未能办理初始登记，周某更是未能取得房屋不动产登记证明。此情况下，周某向本院提起诉讼，以合同目的无法实现为由，请求判决解除合同，由韩某腾退并返还房屋，同时自愿将已经收取的购房款全额并利息返还给韩某。

韩某不同意解除合同，认为自己并无违约行为。同时，韩某向案涉房屋开发公司了解到，该房屋未能办理分户权属登记证明是因为开发商未能缴足该房屋所在楼栋的税费。

法院经审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，本案中因案涉房屋开发公司未缴足税费导致周某未取得房屋权属登记，并非法律意义上的因不可抗力导致合同目的不能实现，同时韩某已按照合同履行了义务，故依法驳回周某的诉讼请求。

法官说法：二手房交易过程中，双方可以在合同中约定一方解除合同的条件，该条件成就时解除权人可以解除合同，也可以在履行过程中通过双方协商一致解除合同。在合同未作约定、双方也不能就解除合同达成一致情况下，如具备了《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形之一，当事人也可以主张解除合同，在一些履行时间跨度较长、前期约定不够完善的合同中，主张法定解除较为多见。但如付诸诉讼解决，需严格把握法定条件，主张存在法定解除情形的一方对此负有充分举证证明的责任。并且，秉持守约方享有合同解除权的理念，更有利于鼓励诚信履约和保障交易安全稳定。